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整頓土地增值稅勢在必行
2013-12-11

 

    央視關于多家房地產企業拖欠土地增值稅的報道,因國家稅務總局的一番表態有望畫上句號。
    近日,相關負責人表示,有關人員對土地增值稅欠稅的巨額推算是對稅收政策和征管方式存在誤解誤讀。
    從任志強連夜帶頭聲討到房企集體反擊,以及中國房地產行業協會召開緊急座談會,都顯示出中國開發商力量之強大。
央視為其報道的專業漏洞付出了代價,房地產企業壓抑已久的情緒得以釋放,而關于中國土地增值稅的制度建設并沒能推進。
    盡管稅務部門和房企都認為欠繳巨額土地增值稅的推斷有失科學,可并沒有人愿意去進一步揭開中國土地增值稅的種種亂象。
    糾纏于概念其實并無意義,而最需厘清的一個基本事實是:欠繳土地增值稅是否屬實,房地產企業真的很冤枉嗎?
研究顯示,2008至2012年房地產上市公司年均土增稅稅率為5.7%.該水平基本能代表全國房地產企業的土增稅稅率。
2008至2012年5年間,全國商品房累計銷售額為25萬億,以年平均5.7%的稅率可以得到累計應繳額為1.425萬億。
來自官方統計數據顯示,2008至2012年全國土地增值稅收入分別為537億、719億、1278億、2062億和2718億,五年合計7314億元。
    五年間,全國土地增值稅應繳額與實際征收額之間產生了6934億元的缺口,但至今并未有哪個部門對此進行詳細解釋。
    有房地產開發人士直言,由于土地增值稅實行四級超額累計稅率,利潤率越高,要繳納的增值稅越多,導致房企避稅頗為普遍。
    這些手法無外乎是通過提高項目工程建安成本、虛列公共配套設施支出、擴大開發項目成本費用等方式增加成本,做低利潤。
    自2007年以來,國稅總局先后發文達八次,要求嚴格征管土地增值稅,各地稅務部門一到年末更是對土地增值稅頻頻出手。
    不言而喻,國稅總局和地方稅務部門屢次發文催繳,也從側面印證了土地增值稅漏繳、欠繳現象客觀存在和程度之重。
    原本應在項目結算時繳納的土地增值稅,被前置到項目開售時提前預繳,這種特殊稅收方式客觀上隱藏著政府和企業之間的資金占用游戲。
    某上市房企財務總監指出,對于高毛利項目而言,預繳金額可能要遠低于實際應繳金額,余額部分相當于是企業占用政府應得的資金。
    部分開發商稱,雖然原則上“先預征、后清算、多退少補”,但通常情況下是,稅務部門退還土地增值稅流程頗長,甚至干脆不退。
    這種博弈局面下,也就不難理解這種現象:房企通過拖延清算時間遞延納稅,或者干脆未按預征率足額繳納土地增值稅。
    作為行業特色現象,房企在購買土地辦理土地手續的時候就已經交了很多稅,項目清算時還得繳納土地增值稅。因此,幾年來業界對取消重復征稅的呼聲不斷走高,而隨著營改增的稅制改革,土地增值稅制度也有望改變。
    稅務總局強調,下一步將進一步完善制度措施,加強土地增值稅征管。具體要做好以下幾點:一是加強稅收政策宣傳,做好政策解讀;二是加強調查研究,及時處理清算中發現的新問題,進一步完善土地增值稅政策;三是繼續加強督導檢查,推動土地增值稅清算工作全面深入開展;四是強化科學管理,堅持信息管稅,加強土地增值稅管理信息系統建設,嚴控核定征收,防止稅款流失。
 
 
 
 
 
 

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